Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ внесены существенные изменения в Жилищный кодекс РФ. Внесение изменения в ЖК РФ в части формирования на каждом многоквартирном доме органа управления многоквартирным домом – совета дома является самым значимым изменением. Почему нужен совет дома?
Законом определено, что в многоквартирных домах, которые находятся в управлении управляющих организаций и в которых более четырех квартир, собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома. Если решение об избрании совета дома собственниками помещений не будет принято или не будет реализовано в течение календарного года, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание по дому и включить в повестку дня вопрос об избрании совета или создании ТСЖ.
В совет многоквартирного дома войдут жители дома, назначенные общим собранием собственников, которые, в свою очередь, из своего состава изберут председателя.
Случилось то, чего не хватало при управлении многоквартирным домом.
Однако возникает противоречие. Договор управления – это, по сути, договор подряда. С одной стороны – заказчики услуг, с другой стороны – организация, предоставляющая услуги, – подрядчик. Законодательством определено, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, то есть управляют все собственники, а по сути никто. Со стороны заказчика это выглядит так: собственники не организованы, у каждого своя жизнь, проблемы, работа. В основном рядовой собственник, как правило, не специалист в управлении домом и в специализированных работах сантехника, электрика и т.д., а здесь необходимо знать еще и юриспруденцию, поэтому управление домом со стороны собственников проходит безынициативно и достаточно пассивно.
В управляющей организации, напротив, работают специалисты, основная цель которых – желание заработать. Часто всплывают факты бесконтрольности их деятельности со стороны собственников. Таким образом создается объективный конфликт интересов, в котором собственник проигрывает.
Данная ситуация порождает недовольства собственников деятельностью управляющих организаций и не дает развиваться партнерским отношениям между собственниками и управляющей компанией. По сути, собственники помещений в многоквартирных домах сегодня оказались «заложниками» ситуации. Чтобы действительно стать реальным и полноправным заказчиком жилищных услуг, собственники в доме должны сорганизоваться.
Совет многоквартирного дома сегодня – это тот спасательный круг, который поможет урегулировать взаимоотношения между собственниками помещений и управляющей организацией, выстроить партнерские отношения и улучшить в целом ситуацию по управлению многоквартирными домами в жилищном фонде.
Что может совет многоквартирного дома:
- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- выносит для обсуждения на общем собрании собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом;
- решает вопросы о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
– представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества дома;
- предварительно рассматривает предложения управляющей организации по формированию перечня и стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на текущий период и выносит на рассмотрение общему собранию собственников для обсуждения;
- осуществляет контроль за качеством оказания жилищно-коммунальных услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Что может председатель совета?
Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и является подотчетным общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Председателю совета многоквартирного дома законом даны большие полномочия. Председатель еще до принятия общим собранием решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно его условий, и довести до общего собрания собственников результаты. На основании доверенности, выданной собственниками, председатель (на условиях, указанных в решении общего собрания собственников) заключает договор управления многоквартирным домом.
Председатель имеет право контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам и на основании доверенности, выданной собственниками, подписывать акты приемки оказанных услуг или работ и акты о непредставлении коммунальных услуг надлежащего качества. Имеет право обращаться в органы местного самоуправления с информацией о том, что управляющая организация не выполнила указанные в договоре обязательства. На основании доверенности, выданной собственниками, председатель совета может выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
В идеале совет многоквартирного дома – это орган самоуправления.
– Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
- Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.