Восемнадцатого июня 2011 года вступил в силу Федеральный закон № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены существенные дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации. В чем суть этих изменений?
Суть этих изменений в следующем: Законом установлены общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом и надлежащему содержанию общего имущества собственников, которое должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании, о пожарной безопасности, о защите прав потребителей.
То есть эта деятельность должна обеспечивать:
– соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
– безопасность жизни и здоровья граждан, безопасность имущества;
– доступность пользования помещениями и иным общим имуществом;
– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц;
– постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам.
Кто конкретно должен за это отвечать?
В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определены лица, ответственные за выполнение обязательств по содержанию общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг и других обязательств. Так, при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы, связанные с содержанием общего имущества, а также ресурсоснабжением, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также действующим законодательством.
При управлении ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов, правил и нормативов, установленных правительством Российской Федерации. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.
При управлении управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов, правил и норм, установленных правительством Российской Федерации.
При этом установлены два общих правила:
· лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние этого имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества,
· организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
Законом в управление многоквартирным домом введены две новые структурные единицы – совет многоквартирного дома и комиссии собственников помещений. В каких случаях образуются эти структурные единицы?
Наличие совета многоквартирного дома является обязательным в случае, если в данном доме более чем четыре квартиры и в доме не создано ТСЖ, дом не управляется жилищным или иным кооперативом.
То есть совет многоквартирного дома должен быть образован в домах, выбравших непосредственное управление домом или управление управляющей организацией.
В этом случае собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Что будет, если такой совет не выбран?
Если в течение календарного года решение об избрании совета собственниками помещений в нем не принято, то орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в трехмесячный срок.
Совет многоквартирного дома избирается только на один многоквартирный дом.
Количество членов совета устанавливается на общем собрании с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Из числа членов совета на общем собрании избирается председатель совета многоквартирного дома.
За что отвечает этот совет? В чем его компетенция?
Законом определена компетенция совета:
· обеспечение выполнения решений общего собрания,
· подготовка предложений о порядке пользования общим имуществом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и других предложений,
· подготовка заключений по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании,
· контроль за выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг,
· представление на утверждение годового общего собрания отчета о проделанной работе.
Какие полномочия у председателя совета?
Председатель совета многоквартирного дома также наделен собственной компетенцией:
· вступать в переговоры относительно условий договора управления до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении указанного договора или при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, а также доводить до сведения общего собрания результаты переговоров;
· на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключать на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом или договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);
· осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;
· на основании доверенности, выданной собственниками помещений, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
На какой срок избирается совет?
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании каждые два года, если иной срок не установлен общим собранием. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран.
В отличие от совета многоквартирного дома наличие комиссий собственников помещений не является обязательным. Комиссии – это совещательные органы управления многоквартирным домом, которые могут избираться для подготовки предложений по отдельным вопросам управления домом. Комиссии могут избираться по решению общего собрания или по решению совета многоквартирного дома.
Коснулись ли изменения самого понятия ТСЖ?
Согласно вступившему в силу Закону, ТСЖ создается в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом дома либо для управления имуществом в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества.
ТСЖ может быть создано:
· в одном многоквартирном доме,
· в нескольких многоквартирных домах – количество квартир в этих домах должно быть в сумме не более чем тридцать, дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другая инфраструктура,
· в нескольких расположенных близко жилых домах, дачных домах с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами – дома должны быть расположены на земельных участках, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.
Можно ли создать ТСЖ в еще строящемся доме?
Исключена возможность создания ТСЖ в строящихся многоквартирных домах, а также в двух и более домах (кроме указанного выше случая). ТСЖ, созданное в двух и более многоквартирных домах, может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив либо реорганизовано в форме разделения или выделения.
Каковы теперь права и обязанности ТСЖ?
Законом уточнены и дополнены права и обязанности ТСЖ, в том числе ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала направлять копию этого реестра в региональные органы жилищного контроля. В связи с чем член ТСЖ обязан предоставить правлению ТСЖ достоверные сведения для ведения реестра, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Есть ли еще какие-либо дополнения?
Жилищный кодекс дополнен статьей 143.1, определяющей права членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ. В соответствии с Законом указанные лица имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, ознакомиться с уставом ТСЖ, свидетельством о государственной регистрации, реестром членов товарищества, бухгалтерской (финансовой) отчетностью, сметами доходов и расходов на год, отчетами об их исполнении, аудиторскими заключениями, заключениями ревизионной комиссии (ревизора), документами, подтверждающими права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе, протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества, документами, подтверждающими итоги голосования, технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением данным домом документами.
Также Законом уточнен и дополнен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, главным образом в финансово-хозяйственной сфере (статья 145).
В прежней редакции ЖК были недостаточно точно прописаны вопросы компетенции общего собрания собственников жилья. А как сейчас выглядит дело?
Вопросы конкретизированы. Общее собрание собственников имеет право:
· принимать решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
· принимать решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Также решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК может быть изменен срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и срок представления платежных документов.
Кто имеет право созывать общее собрание собственников?
В соответствии с Законом органы местного самоуправления наделены правом созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – в случае, если в доме более четырех квартир, не созданы ТСЖ, ЖСК, другой кооператив и в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома не принято или соответствующее решение не реализовано. Собрание должно быть созвано в трехмесячный срок, в повестку собрания включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Законом специально установлено, что для существующих многоквартирных домов (введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона) отсчет календарного года для избрания совета многоквартирного дома осуществляется со дня вступления в силу Закона, то есть с 18 июня. Поэтому органы местного самоуправления начнут реализовывать данное полномочие с 18 июня 2012 года.
В новой редакции ЖК конкретизирована и роль органов местного самоуправления. Что теперь входит в их полномочия?
Органам местного самоуправления предоставлено полномочие организовать проведение проверки деятельности управляющей организации на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления ТСЖ, ЖСК о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления, – в пятидневный срок.
Если обнаружены нарушения и недостатки?
Если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления, орган местного самоуправления созывает собрание собственников для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией, о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Срок для созыва общего собрания – не позднее чем через пятнадцать дней со дня обращения жителей.
Как часто могут проводиться проверки?
Порядок проведения проверок должен быть установлен министерством регионального развития Российской Федерации. Порядок еще не принят, поэтому реализация данного полномочия в полном объеме в настоящее время невозможна.
Какого рода информацию органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам?
· Законом дополнен перечень информации, которую органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам. В него включена информация:
· об участии представителей органов местного самоуправления в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах,
· о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг,
· о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах,
· о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур,
· о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов,
· о производственных и инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы,
· о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций,
· о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг и других расчетов.
Эту информацию в органы местного самоуправления должны предоставлять организации, осуществляющие поставки
ресурсов, оказывающие жилищно-коммунальные услуги.
Как теперь будет осуществляться выбор УК?
Законом дополнены случаи, когда орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом:
· для построенных домов – в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. До заключения договора по результатам конкурса управление домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор,
· для домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем пятьдесят процентов (ранее – для домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности).