2007.02.06 Учимся управлять

Конституция Российской Федерации зак­репляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользо­ваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указан­ное конституционное положение отражено и в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах должны осуществлять управление много­квартирным жилым домом. При этом соб­ственники наряду с правами приобретают и обязанности по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с новым жилищным за­конодательством жильцы многоквартир­ных домов обязаны были до 1 января 2007 года выбрать один из предлагаемых спосо­бов управления многоквартирным домом:

-     непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме - собственниками квартир;

-     управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организа­цией.

В связи с поступлением от жителей города многочисленных вопросов по спо­собам управления многоквартирным до­мом в данной статье мы постараемся еще раз дать краткую характеристику каждому варианту. И расскажем, что сделано по данному вопросу в Чебоксарах.

В чем же разница между формами управления?

1. Непосредственное управление. То есть собственники отказались от при­влечения управляющей компании. Это означает, что все вопросы управления до­мом собственники будут решать сами пу­тем проведения общих собраний. Соб­ственники могут выбрать из своего числа того, кто будет действовать от их имени, зафиксировав это в решении общего со­брания.

Общее собрание должно определить, будет ли заключаться договор с какой-либо организацией, которая будет заниматься ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием дома, или в этом нет не­обходимости.

Договоры, связанные с предоставлени­ем коммунальных услуг, то есть водоснаб­жения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, будут заклю­чаться каждым собственником от своего имени.

2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ - это некоммерческая организация, которая объединяет соб­ственников помещений дома для того, что­бы они могли совместно управлять им, обеспечить его должную эксплуатацию, а также пользоваться и распоряжаться об­щим имуществом дома.

ТСЖ необходимо зарегистрировать как юридическое лицо. Для этого общее собра­ние должно сначала утвердить устав ТСЖ.

В одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. В одно ТСЖ могут объединиться несколько многоквартирных или частных домов.

Э. Управление многоквартирным до­мом управляющей организацией.

В этом случае каждый собственник в соответствии с решением общего собра­ния обязан заключить договор с управля­ющей организацией (например, с МУП РУ ЖКХ или частной компанией) на управле­ние многоквартирным домом. Даже если он в этом собрании не участвовал или го­лосовал против решения. Администра­ция города также заключает договор с управляющей организацией на управле­ние многоквартирным домом за долю по­мещений, находящихся в муниципальной собственности, а также договоры найма с нанимателями помещений муниципаль­ной собственности.

Многоквартирный дом может управ­ляться только одной управляющей орга­низацией. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор на срок от 1 года до 5 лет.

Необходимо отметить, что согласно законодательству основным и един­ственным органом управления в мно­гоквартирном доме является общее собрание собственников жилых и нежи­лых помещений, к компетенции которого относится выбор способа управления, управляющей организации, принятие ре­шения о ремонте, реконструкции и т.д. Что уже сделано?

На сегодняшний день в Чебоксарах насчитывается 8 млн. 530тыс. кв. м жилья, или 2,2 тыс. единиц жилых домов; из них в хозяйственном ведении районных управ­лений ЖКХ - 1,7 тыс. единиц (6,4 млн. кв. м - 75%), в управлении ТСЖ и ЖСК -0,3 тыс. ед. и в ведении государственных предприятий - порядка 100 домов.

Если рассматривать по формам соб­ственности, то:

-     жилищный фонд, находящийся в час­тной форме собственности, составляет
5 млн. 617,2 тыс. кв. м (66% от общей площади муниципального образования);

-   в муниципальной собственности г. Чебоксары - 2 млн. 722 тыс. кв. м (32% соответственно);

-   в государственной собственности -154,5 тыс. кв. м(2%).

Поскольку закон предусматривает про­хождение общих собраний собственников многоквартирных домов как в очной, так и в заочной форме, администрации районов города совместно с управлениями ЖКХ в 2006 году проделали большую работу по выбору способа управления в заочной фор­ме голосования. Согласно подведенным итогам выбор способа управления многоквар­тирными домами состоялся почти во всех домах. Собственниками двух многоквартир­ных домов создано 2 ТСЖ, а в остальных домах, обслуживаемых ранее районными уп­равлениями ЖКХ, собственники остановились на управляющих компаниях. В основном соб­ственники предпочли районные управления ЖКХ как управляющие компании.

Итак, в городе на сегодняшний день выполняют функции управляющих компа­ний 11 организаций, из них три районных управления ЖКХ, МУП «Управление ЖКХ и благоустройства» (на территории Завол­жья) и 7 частных организаций.

В настоящее время идет работа по заключению договоров на управление мно­гоквартирными домами с собственниками жилых и нежилых помещений. Порядок заключения такого договора регламенти­руется ст. 162 ЖК РФ. Решения, вынесен­ные большинством голосов, распростра­няются и на тех лиц, которые не участвова­ли в голосовании. Договор на управление заключается один на жилое или нежилое помещение. По заключению вышеназван­ного договора у собственников появляет­ся право контролировать деятельность управляющей организации в части выпол­нения обязательств по договору. Меха­низм контроля должен быть прописан в самом договоре.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме до 01.01.2007 г. не выбран способ управления многоквартир­ным домом или принятое такими соб­ственниками вышеназванное решение не было реализовано, т.е. не выбрана управ­ляющая компания и не заключены догово­ры на управление, то в соответствии с дей­ствующим законодательством органы ме­стного самоуправления до 1 мая 2008 года должны будут провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

И последнее. Собственники помеще­ний в многоквартирном доме на основа­нии решения общего собрания вправе изменить способ управления многоквар­тирным домом, а также могут переизбрать управляющую компанию.