Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей (под общ. ред. В.А. Белова). - 2-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2011 г.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации

Раздел IV. Отдельные виды обязательств (ст. 454-1109)

Глава 35. Наем жилого помещения (ст. 671-688)

252. Как распределяется бремя содержания и ремонта жилого помещения между наймодателем и нанимателем?

В соответствии с п. 2 ст. 676 ГК наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наниматель же, в свою очередь, в соответствии с положениями норм ст. 678 ГК обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. В соответствии со ст. 681 ГК определено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является (если иное не установлено договором найма жилого помещения) обязанностью нанимателя (п. 1). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью (если иное не установлено договором найма жилого помещения) наймодателя (п. 2).

В судебной практике эти нормы были истолкованы как распределение бремени осуществления капитального и текущего ремонта жилого помещения, сданного внаем. В одном из дел ВС РФ указал, что, распределяя бремя осуществления ремонта, ГК не определяет, какие виды работ следует относить к капитальному ремонту, а какие - к текущему. ВС РФ предложил следующий способ определения того, выполнение каких работ является капитальным ремонтом, а каких - текущим: Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8). Работы, которые не включены в указанный перечень, не относятся к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должны осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения (см. определение ВС РФ от 03.10.2006 N КАС06-368).